Boligfinansiering

Hvordan foregår boligfinansiering med friværdi?

Når du optager et realkreditlån for at købe din bolig, så udstedes der realkreditobligationer, som investorer kan købe. Det er derfor i virkeligheden investorerne, der finansierer dit lån. Realkreditobligationer er relativt sikre at investere i, da du stiller sikkerhed for lånet i din friværdi. Det skyldes, at du kun kan låne op til 80% af boligens værdi ved realkreditinstituttet. Din boligværdi kan dermed falde med op til 20%, mens realkreditinstituttet stadig har sit tab dækket.

Hvis du ejer en bolig i dag, så har du formentligt optjent friværdi i din bolig. Friværdien er værdien af de penge, du ville have tilbage, hvis du solgte din bolig i dag og indfriede din boliggæld. Pengene herfra kan du passende bruge til at finansiere dit nye hjem.

Udregn friværdi

Hvad er boligfinansiering?

Når du køber et hus, er det mest almindeligt, at du låner til købet af boligen, da de færreste har penge til hele købesummen. Boligfinansiering er et bredt begreb og dækker over mange forskellige typer af lån. Nogle gange optager man lånet, når man køber boligen, mens man andre gange optager lån i boligens friværdi, hvis man eksempelvis gerne vil bygge ud eller bygge nyt.

Som nævnt, er der mange typer af lån, fordi lånets formål kan være forskellige, og fordi der er forskellige risikofaktorer tilknyttet forskellige lån alt efter lånets levetid eller om lånet er fast eller variabelt.

For førstegangskøbere og mange andre kan det være en jungle, hvordan man vælger der rigtige låne, og det kan være mere end vanskeligt at gennemskue for enkelte låntyper.

Bestil gratis møde

Hvornår opstår behovet for boligfinansiering?

Du får typisk brug for boligfinansiering når:

  • Du låner til en ny bolig
  • Du låner i friværdi i en bolig du ejer
  • Du omlægger et eksisterende lån

Bestil gratis møde

Du skal som minimum have 5% af købesummen klar kontant

Hvis man gerne vil købe en bolig i Danmark, er det gjort til et lovkrav, at køberen som minimum har 5% af købesummen opsparet kontant. Dette skal sikre, at man som boligkøber ikke gældsætter sig alt for meget.

Det betyder, at man som boligkøber derfor som udgangspunkt kan låne de resterende 95% af købesummen. Ud af de 95% kan man optage et realkreditlån på op til 80% af købesummen, og hvor de sidste 15% kan finansieres via et banklån, som typisk har en højere rente.

Bestil gratis møde

Realkredit

Når du køber bolig, kan du finansiere op til 80% af købesummen via realkreditlån. Et realkreditlån udstedes af banker eller realkreditinstitutter som eksempelvis Nordea, Jyske Bank, Realkredit Danmark, Totalkredit, DLR osv.

Renten på et realkreditlån afhænger af mange faktorer. Det kan eksempelvis være lånets løbetid, afdragsfrihed og de generelle markedsforhold. I løbet af de sidste 10 år, har renten på et realkreditlån været mellem minusrenter og 5%. Det er i praksis meget vanskeligt at spå om, om der i fremtider vil være højere eller lavere renter, og derfor kan renten på realkreditlånet sagtens variere flere procenter i løbet af et år. I løbet af de senere år har man dog set historisk lave renter på realkreditlån.

Et realkreditlån kan have en løbetid på op til 30 år. Et realkreditlån er baseret på obligationer, hvilket betyder, at globale investorer køber sådanne obligationer, og hvor låntager til realkreditlån i praksis sælger obligationen. Kursen på obligationen, som køberen af boligen skal optage lånet til, afhænger af markedsforhold. Man vil typisk optage lånet til en kurs mellem 95 og 100. Hvis du optager lånet til kurs 95, og renten falder yderligere, hvilket vil sige at kursen på lånet stiger, kan du risikere at skulle indfri lånet til kurs 100.

Bestil gratis møde

Den allerstørste fordel ved realkreditlån er, at renten er meget lav, og det betyder, at lånet bliver meget billigt for boligkøberen. En af de altovervejende grunde til, at renten er så lav, er, at man som boligkøber (og låntager) stiller ejendommen som sikkerhed for lånet. Lånet er derfor meget sikkert for investoren, og derfor kan man få en lav rente.

En anden fordel ved et realkreditlån er, at du kan optage lån med afdragsfrihed. I nogle tilfælde kan du optage lån med afdragsfrihed i op til 30 år.

Som nævnt kan du finansiere op til 80% af købesummen med realkreditlån. Dette gælder dog ikke ved finansiering af køb af fritidshuse, grunde og erhvervsejendommen, hvor belåningsgraden er lavere. Du kan eksempelvis kun finansiere op til 75% af fritidshuse, 60% ved nogle erhvervsejendomme og 40% af ubebyggede grunde.

Bestil gratis møde

Variabel og fastforrentet realkreditlån

Når du optager et realkreditlån, kan du i de fleste tilfælde vælge mellem et lån med variable renter og et lån med faste renter.
Et variabelt lån kendetegner sig ved, at renten kan ændre sig i lånets løbetid. Et fastforrentet lån kendetegner sig ved, at renten er fast over hele lånets løbetid.
Fordelen ved et lån med variable renter er, at renten er lavere end ved det fastforrentede lån. Risikoen er dog, at renten kan stige i løbet af lånets levetid, hvorfor man skal være opmærksom på, om ens økonomi vil kunne holde til renteudsving, hvis man overvejer et lån med variable renter.
Fordelen ved et fastforrentet lån er, at der er klarhed over, hvilke omkostninger, som lånet vil have, når man ser på hele lånets løbetid. Ulempen er dog, at renten er højere end ved de variable lån. Et fastforrentet lån er derfor også generelt mindre risikabelt end et variabelt lån.

Bestil gratis møde

Banklån

Som nævnt skal du kunne finansiere 5% af købesummen selv. Hvis du har 5%, og du finansierer 80% via realkreditlån, skal du finansiere de resterende 15% via et banklån. Forskellen på et banklån og på et realkreditlån er, at banklånet har en dårligere sikkerhed end realkreditlånet i ejendommen, og at banklånet ikke er udstedt gennem obligationer, som det gælder for realkreditlån. Det betyder, at renten på banklånet i langt de fleste tilfælde også vil være med en markant højere rente end realkreditlånet.

Det er dog ikke alle købere, som har mulighed for at opnå et banklån. Det skyldes, at banken foretager en kreditvurdering, og hvis banken ikke vurderer, at det er forsvarligt at udstede banklånet, eller at man som boligkøber ikke opfylder kravene, kan banken afvise at udstede lånet. Banken vil vurdere din kreditværdighed ud fra forskellige forhold, herunder din generelle økonomiske situation. Din kreditværdighed vil også have indflydelse på renten på lånet, idet en høj kreditværdighed generelt vil medføre en lavere rente og omvendt.

Bestil gratis møde

Guide til et skuffesalg på Skuffesiden

Indhent gratis boligvurdering

Læs mere om boligvurdering

Bestil professionelle billeder af din bolig

Læs mere om boligfotograf

Bestil tilstandsrapporter og Energimærke

Læs mere om tilstandesrapporter

Hold øje med interesserede købere og svar eventuelle spørgsmål på Skuffesiden

Vis boligen frem for potentielle købere

Aftal en pris og overtagelse med din køber

Bestil en selvsalgspakke

Bestil en selvsalgspakke

Indhent alle relevante dokumenter

Få hjælp til at indhente dokumenter

Underskriv aftale

Skøde tinglyses

Bestil selvsalgspakke

Tillykke, du har nu solgt din bolig!